[摘要] 近几年，为拓展城市空间，在政府的主力引导和扶持下，天水建立了三阳川新城、中梁空港新城、秦州新城、成纪新城、麦积新城社棠工业新城（社棠国家循环经济产业示范区）、颍川新城、东柯新城等八大新城。那么在新城建设浪潮下，老城区该何去何从？末路？步步高升？亦或是维持原样？
近几年，为拓展城市空间，在政府的主力引导和扶持下，天水建立了三阳川新城、中梁空港新城、秦州新城、成纪新城、麦积新城社棠工业新城（社棠国家循环经济产业示范区）、颍川新城、东柯新城等八大新城。那么在新城建设浪潮下，老城区该何去何从？衰落？步步高升？亦或是维持原样？
首先，浅析下天水老城区的目前现状。天水老城区的房子也有许久历史了，有的已经早已到了危房甚至需要拆迁的地步。这些建筑无一不面对着房屋陈旧、管道老化、隔音差、采光弱等一系列问题，理论上说应该推翻建新楼了，但事实上却难拆得多。
原因可以归纳两个方面：
一、社会矛盾
住老城区的大多数已经是年龄比较大的人的，有些经历过抗日战争年代的老一辈了，老人易怀旧，在加上错综复杂的关系，也没办法拆迁；
二、高额的土地成本和拆迁成本
老城区现在依旧是市中心，内有适合宜居的籍河风景线和较为成熟的商业体系，所以这里的房价比新城楼盘要贵，因为如果按照实际价格来支付这笔拆迁补偿费用，那么无疑是增大政府的财政支出，所以也无动力拆迁。因此，天水土地市场便更加稀缺，老城区的新楼盘都非常贵，价格近万元左右/平方米，如果在考虑龙城广场和步行街一带，价格几乎无上限。即使那些容易拆迁的，例如天水西关片区，房屋破损严重、冬季取暖、居民安全和如厕等一系列问题，居民都大多同意拆迁，但更多的却是上述情况。
或许有人会问自己改建可以吗？这个是不可能的。一来这些房屋的产权问题往往异常复杂，各种历史遗留问题，住户住了两代人，也不一定有产权。二来城市市区的土地属于国家所有，土地性质决定不能私自建筑。所以，建设八大新城显然是个更为经济的选择。可以预见，未来除非公共基础设施建设或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能比较小。
那么天水老城区中心最终将会有两个结局：
一是天水老城区中心不会发生大范围偏移情况，它依旧是市中心，周边新城发展只会带动老城区的经济发展，老城区只会越来越繁荣。
二是八大新城建设下，天水市中心会向新城进行偏移，老城区会渐渐走向衰落。
结局一可以联想到北京，北京的城市规划是以圆心向四周辐射、蔓延发展的城市扩张模式，这类城市经济发达，人口不断涌入，城市同时向四周扩大，越往中心走，城市越繁华，房价越高，中心一直没变过。新城扩张只会促进老城区中心越来越兴盛。
结局二更适合大多数经济较弱的城市，比如合肥，以前的市中心是庐阳区，02年建立新的政务区后，市中心开始偏移，现在新的政务区房价远高于庐阳区。而天水，经济实力较弱，地形狭长，土地紧缺，南北群山环伺，只能向东西发展。市场环境决定既然无力大刀阔斧改善老城区面貌，那么只能将目光放在市中心附近的未开发的土地，例如成纪新城和秦州新城等。一个作为双城的枢纽中心，一个作为秦州西门户，这类新城如果发展起来，都大有可能成为新的市中心或次一级的新市中心，但至少需要10年左右的时间。
那么天水老城区路在何方？这个是很多人关心的问题。有人提出这么一个观点：“值钱的是土地不是房子本身，所以老房子的实际价格等于土地的钱，新房子的实际价格等于土地的钱再加上房子的钱。”这种观点我也十分赞同。既然老房子实际价格和土地的钱是等价的，那么老城区的房子价格说明主要由土地价格主导的。如果大力发展新城，市中心会逐渐向新城偏移，伴随城市资源也会向新城倾斜。当有限的资源从天水老城中心转移到新城时，老城区不可避免会走向衰落。记得马云也说过一句话：“未来最不值钱是房子。”或许他的意思是房子本身不“值钱”，值钱的是土地。这么说，置业新城才是选择？
（编辑：清风留音）
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