[摘要] 今年以来，三四线城市房价不断上涨，到下半年已经是全面领涨全国楼市。二是三四线城市去库存主要依赖城市内部的常住人口，这些城市人口本来就在不断流失，如果把这些人的购房需求都转移到三四线城市主城区了，那下面县城的房子将很难找到足够的购房者。
今年以来，三四线城市房价不断上涨，到下半年已经是全面领涨楼市。参考70个大中城市房价数据，我们能看到，临近年末，涨幅有所扩大，11月份涨幅是1.9%，比10月份扩大0.2个百分点，而涨幅超过1%的城市数量为9个，乌鲁木齐（+1.9%）、湛江（+1.5%）、桂林（+1.3%）、西宁（+1.3%）、昆明（+1.2%）、呼和浩特（+1.1%）、大连（+1.0%）、丹东（+1.0%）、银川（+1.0%）。数量比10月份多1个。
12月23日，住房城乡建设工作会议上，首次提到了“县城楼市去库存”。
之所以这样提，我认为有两方面的原因：
一是过去去库存主要集中在三四线城市主城区，而下面的县城动静不大。加息压力越来越大，留给下面县城的时间并不多了。
二是三四线城市去库存主要依赖城市内部的常住人口，这些城市人口本来就在不断流失，如果把这些人的购房需求都转移到三四线城市主城区了，那下面县城的房子将很难找到足够的购房者。而且就近完成城镇化，这也是一直以来所强调的，上面一直希望农村人就近进城，就近买房。
在这样的主基调下，明年房地产行业的重心将分为两大块。
其一是维持一二线城市房价的稳定，现有政策仍然会保持，集中大力发展租房，在租房供应上多下功夫。
建行在这方面的动作可以看出这方面的力度，一两个月前，建行推出“按居贷”，有需要的租房者可以申请租房贷款，3年一次性交房租，比按季度交房租要节省一点。下个月建行将在广州推行“存房贷”，这个措施就是鼓励那些手里有多套房的人主动出租自己的房子，换得的回报是一次性收取几十万的房租。
之所以出现这样的金融创新，还是因为新增租赁房源进度赶不上需求，无论是开发商的长租公寓还是集体用地盖的租赁房都还需要时间，但一二线城市强力调控，已经淤积了大量的居住需求，这些需求必须尽快转移，否则会削弱调控压力。通过金融创新，激活大量的存量房用于出租，是见效快的一种方式。
其二是继续三四线甚至五六线城市去库存。
23日的住房城乡建设工作会议的信号其实很明显，未来对三四线城市的支持力度仍然很大，特别是在房贷和利率层面，仍然会维持当前的水平。房贷利率涨的是一二线城市，首付比例涨的也只是一二线城市。
明年工作重心是“县城”，鼓励买房，无非是三个措施。
一是给一些配套的福利。这方面最常见的是安排子女入学，现在县城里买房的除了改善需求之外，农村人进城买房这一块应该会加大力度，他们在县城里买房，最看重的也是子女入学。
二是税费减免和购房补贴。我们预计明年还会有更多小城市给予契税等方面的减免，购房补贴也会有，但都是阶段性的，不会一直持续下去。
三是在贷款方面给予支持。这其实是大头。城里人置换购房问题不大，反而现在农村人买房，最缺的其实还是房款。这方面其实还得靠土地，农民手中的土地。
12月1日，国土部开会，33个市县土改试点延期。本来是今年年底到期，但已经出了一些效果和经验，需要继续试点。这次土改的重点是盘活农民手中土地，让农民获得红利。
目前农村“两权”（农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款）抵押试点已经延期，预计到2018年，土地确权结束，农民可以自愿有偿转让，主动进城。
不管农民愿不愿意，现在已经是朝着这个方向走了，一旦预期契合，必定会有部分农民选择有偿转让后进城购房。截至2016年9月末，两权抵押贷款余额分别是141亿元合128亿元。如果仅计算农村集体建设用地，2.5亿亩，每亩80万元计，大概要盘活200万亿。
2000-3000块钱的月收入和4000-5000块钱一平米的房价。这大概是大多数三四线和县城最典型的写照了。
随着去库存深入到县城，这些地方的房价还会涨。在农民土地没有入市之前，买房透支的是长辈的养老钱，农民土地入市后，不少人买房消耗的将是最后最重要的资产。
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